Türkiye’de konut piyasası son yıllarda alışılmış dengelerin dışına çıkmış durumda. Fiyatlar hızla yükselirken kiralar da benzer bir ivme yakaladı. Buna rağmen konut satın alma isteğinin zayıflamak yerine yeniden güç kazanması, piyasada yeni bir döneme girildiğini gösteriyor.
Özellikle 2023 sonrası süreçte konut artık yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir araç olmaktan çıkıp, hanehalkı için daha çok koruma sağlayan bir varlık olarak görülmeye başlandı. Bu algı değişimi, yüksek faiz ortamına rağmen talebin canlı kalmasında belirleyici rol oynuyor.
Metrekare fiyatı 8 yılda 17 kat arttı
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatlarındaki artışın boyutu oldukça çarpıcı.
2018 yılının ilk çeyreğinde Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 283 bin TL seviyesindeyken, 2026’nın ilk çeyreğinde bu rakam 4 milyon 832 bin TL’ye kadar yükseldi.
Ortalama konut fiyatındaki değişim
| Yıl / Dönem | Ortalama Konut Fiyatı (100 m²) |
|---|---|
| 2018 Q1 | 283.940 TL |
| 2026 Q1 | 4.832.290 TL |
| Artış | Yaklaşık 17 kat |
Bu artış, konut piyasasında son yıllarda yaşanan fiyat hareketlerinin ne kadar sert olduğunu açık şekilde ortaya koyuyor.
Kiralar daha da hızlı yükseldi
Konut fiyatlarındaki yükseliş kiralara da yansıdı. Hatta kira artışları bazı dönemlerde fiyatların da önüne geçti.
2018 yılında Türkiye genelinde ortalama kira 1.111 TL seviyesindeyken, 2026 itibarıyla bu rakam 24 bin TL’nin üzerine çıktı. İstanbul’da ise tablo çok daha çarpıcı bir noktaya ulaştı.
Türkiye ve İstanbul kira karşılaştırması
| Bölge | 2018 Q1 | 2026 Q1 | Artış |
|---|---|---|---|
| Türkiye | 1.111 TL | 24.188 TL | ~22 kat |
| İstanbul | 1.951 TL | 40.512 TL | ~20 kat |
Kiradaki bu hızlı yükseliş, özellikle büyük şehirlerde yaşayan hanehalkı üzerinde ciddi bir maliyet baskısı oluşturuyor.
Fiyat artıyor ama talep düşmüyor
Normal şartlarda bu kadar güçlü fiyat artışlarının talebi baskılaması beklenir. Ancak son dönemde Türkiye’de farklı bir tablo ortaya çıkıyor.
Ekonomik veriler, konut satın alma veya inşa ettirme eğiliminin 2023 sonrası yeniden yükselişe geçtiğini gösteriyor. 2025 itibarıyla bu eğilim son yılların en yüksek seviyelerine yaklaşmış durumda.
Bu durum, konut talebinin artık klasik ekonomik değişkenlerden farklı şekilde hareket ettiğine işaret ediyor.
Konut artık “güvenli liman” olarak görülüyor
Piyasadaki bu davranış değişiminin arkasında önemli bir neden bulunuyor.
Enflasyon beklentilerindeki dalgalanma ve ekonomik belirsizlikler, konutu yatırım aracı olarak yeniden öne çıkardı. Geçmişte faiz oranlarına daha duyarlı olan talep, son yıllarda bu hassasiyetini önemli ölçüde kaybetmiş görünüyor.
Konut, özellikle tasarruflarını korumak isteyen kesim için alternatif bir güven alanı haline gelmiş durumda.
Kiralardaki baskı satın alma eğilimini tetikliyor
Kira fiyatları ile konut talebi birlikte incelendiğinde dikkat çekici bir paralellik ortaya çıkıyor.
2023 sonrası dönemde kiraların hızla yükselmesi, birçok hane için “kirada kalmak mı, satın almak mı?” sorusunu yeniden gündeme taşıdı. Artan kira maliyetleri, uzun vadede satın almanın daha mantıklı olduğu yönündeki algıyı güçlendiriyor.
Bu da özellikle orta ve uzun vadeli düşünen alıcıları piyasada tutmaya devam ediyor.
Faiz yüksek ama alım iştahı canlı
Konut kredisi faizleri son dönemde yüksek seviyelerde seyrediyor. Buna rağmen konut alma eğiliminde belirgin bir düşüş yaşanmaması, piyasanın en dikkat çeken başlıklarından biri olarak öne çıkıyor.
Geçmiş dönemlerde faiz artışı doğrudan talebi aşağı çekerken, son iki yılda bu ilişki zayıflamış durumda. Bu durum, konutun yatırım aracı olarak cazibesini koruduğunu gösteriyor.
Faizlerde olası bir gerileme ise talepte yeni bir sıçramayı beraberinde getirebilir.
Satışlar güçlü, ipotekli işlemler sınırlı
Toplam konut satışlarına bakıldığında genel seviyenin yüksek kaldığı görülüyor. Ancak satışların kompozisyonu değişmiş durumda.
- Toplam satışlar güçlü seyrini koruyor
- İpotekli satışlar sınırlı kalıyor
Bu tablo, piyasada nakit veya alternatif finansman yöntemleriyle yapılan işlemlerin arttığını gösteriyor.
Piyasada yeni denge oluşuyor
Son veriler, konut piyasasında klasik dengelerin yerini daha farklı bir yapıya bıraktığını ortaya koyuyor.
- Fiyatlar yüksek
- Kiralar baskı oluşturuyor
- Faizler maliyetli
- Buna rağmen talep canlı
Bu dört başlık birlikte değerlendirildiğinde, Türkiye’de konutun artık sadece bir ihtiyaç değil, aynı zamanda ekonomik belirsizliklere karşı bir değer saklama aracı olarak konumlandığı görülüyor.
Konut piyasasında yaşanan bu tablo, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade daha yapısal bir dönüşüme işaret ediyor.
Önümüzdeki dönemde faizlerde olası bir geri çekilme yaşanması halinde, halihazırda güçlü olan talebin daha da hızlanması bekleniyor. Bu da fiyatlar üzerinde yeni bir yukarı yönlü baskı oluşturabilir.