Kentsel dönüşüm sürecinde kritik değişiklikler yürürlüğe girdi. 6306 sayılı Kanun uygulama yönetmeliğinde yapılan düzenleme Resmi Gazete’de yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi.
Yeni düzenleme ile riskli binalarda karar alma ve yıkım süreci hızlandırılırken, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisselerinin satışına ilişkin hükümler netleştirildi.
Artık dönüşüm sürecinin başlaması için oybirliği şartı aranmayacak. Tek bir hak sahibinin başvurusu dahi toplantı sürecini başlatmaya yeterli olacak.
Riskli Yapılarda Karar Süreci Nasıl İşleyecek?
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı bulunan parsellerde;
-
Yeniden inşa
-
Parsel birleştirme (tevhit)
-
İfraz
-
Kat karşılığı inşaat
-
Hasılat paylaşımı
-
Pay satışı
gibi kritik kararlar, hisseleri oranında salt çoğunluk ile alınabilecek.
Üstelik yıkımın tamamlanmış olması şartı da aranmayacak. Yapı henüz yıkılmamış olsa bile karar süreci başlatılabilecek.
Toplantı çağrısı ise maliklerden yalnızca birinin başvurusu ile yapılabilecek. Bildirimler:
-
Muhtarlık ilanı
-
Noter tebligatı
-
Elektronik tebligat
yoluyla gerçekleştirilecek. İlanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılacak.
Karara Katılmayan Malikler İçin Yeni Süreç
Salt çoğunlukla alınan karar sonrası katılmayan maliklere resmi bildirim yapılacak.
15 gün içinde teklif kabul edilmezse:
| Aşama | İşlem |
|---|---|
| 1 | Hisse rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırmayla diğer paydaşlara sunulur |
| 2 | Satış olmazsa riskli alan ve rezerv alanlarda kamu devreye girer |
| 3 | Riskli yapılarda üçüncü kişilere satış mümkün olur |
Kamu alımında öncelik:
-
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
-
İlgili idare
-
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
tarafında kullanılabilecek.
Bu düzenleme, azınlık maliklerin süreci kilitlemesini engellemeyi hedefliyor.
Yıkım Sonrası Devlet Öncelikli
Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa satılacaksa, satış öncelikle kamuya teklif edilecek. Kamu uygun görürse arsa payı karşılığında konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Riskli Yapı Şerhi Nasıl Kaldırılacak?
Yıkıma ilişkin belgelerin sunulmasıyla tapudaki riskli yapı şerhi terkin edilecek. Ancak taşınmaz 6306 kapsamından çıkmayacak; tapu beyanlar hanesine bu kapsamda olduğuna dair kayıt düşülecek.
Parsel Birleştirme ve İfraz Kuralları
-
Tevhit için her parselde salt çoğunluk yeterli
-
Boş parsellerin riskli parsellerle birleştirilmesinde oybirliği şart
-
İfraz halinde yalnız riskli yapının bulunduğu parsel dönüşüm kapsamında kalacak
Zemin Uygun Değilse Hak Taşınabilecek
Zemin, afet riski veya imar kısıtı nedeniyle yapı yapılamıyorsa, yapılaşma hakkı başka bir parsele aktarılabilecek. Bunun için:
-
Maliklerin aynı parselde şuyulandırılması
-
Diğer maliklerin muvafakati
-
Resmi yazı alınması
gerekecek.
Satışta e-Devlet Bildirimi
Satış sürecinde ilanlar 15 gün süreyle yayımlanacak ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak. Bu uygulama şeffaflığı artırmayı hedefliyor.
Teminat Oranı %6’ya Güncellenebilecek
1 Ocak 2024 sonrası alınan yapı ruhsatlarında verilen teminatlar, müteahhit talebi halinde %6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
Süreç Neden Hızlandırıldı?
Özellikle büyükşehirlerde dönüşüm projelerinin azınlık itirazları nedeniyle yıllarca sürmesi, düzenlemenin temel gerekçesi olarak gösteriliyor.
Yeni sistemle birlikte:
-
Salt çoğunluk belirleyici olacak
-
Kamu alım önceliği devreye girecek
-
Satış ve bildirim süreçleri dijitalleşecek
-
Finansal ve idari tıkanıklıklar azaltılacak
Kentsel dönüşümde artık daha hızlı ve daha kararlı bir dönem başlıyor.
Kaynak: ticarigm360.com