Asansör Tartışmasına Mevzuat ve Örneklerle Açıklık
Apartman ve site yaşamında en çok anlaşmazlık yaşanan konuların başında ortak giderler geliyor. Özellikle giriş katta veya eksi katta oturan kat maliklerinin, “asansörü kullanmıyorum” gerekçesiyle asansör ve diğer ortak masraflara katılmak istememesi, yönetimler ile kat malikleri arasında ciddi tartışmalara yol açıyor. Peki yürürlükteki mevzuat bu konuda ne diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, apartmanlardaki ortak giderlere katılım esaslarını açık şekilde düzenliyor. Kanuna göre kat malikleri, apartmanın ortak alanlarının bakım, onarım, işletme ve yönetim giderlerine arsa payları oranında katılmak zorunda.
Bu kapsamda;
- Giriş katta bulunan daireler
- Eksi katta yer alan bağımsız bölümler
- Asansörü hiç kullanmadığını belirten kat malikleri
ortak giderlerden otomatik olarak muaf tutulmuyor.
Asansör Neden Ortak Gider Sayılıyor?
Asansör, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yer niteliğinde kabul ediliyor. Ortak yerler yalnızca fiilen kullanılan alanlar olarak değil, binanın tamamına hizmet eden yapılar olarak değerlendiriliyor.
Bu nedenle asansörün;
- Aylık bakım sözleşmesi bedeli
- Arıza ve onarım masrafları
- Elektrik tüketim giderleri
- Yıllık periyodik muayene ve ruhsat giderleri
tüm kat maliklerine arsa payları oranında yansıtılıyor.
Örnek: Giriş Kat Dairesi Asansörü Kullanmasa da Öder mi?
Beş katlı ve asansörlü bir apartmanda, giriş katta bulunan bir daire düşünelim. Daire sakini, günlük yaşamında asansörü hiç kullanmadığını belirterek giderlere katılmak istemiyor.
Mevzuata göre:
- Asansör, binanın ortak alanı olduğu için
- Kullanım durumu esas alınmadığından
bu daire sahibi de asansör giderlerine katılmakla yükümlü sayılıyor.
Eksi Katlar İçin Durum Farklı mı?
Eksi katta bulunan daireler veya dükkânlar için de durum değişmiyor. Eksi katta yer alan bir bağımsız bölüm, asansörü fiilen kullanmıyor olsa bile, asansörün binanın genel değerini ve kullanım bütünlüğünü artırdığı kabul ediliyor. Bu nedenle gider paylaşımına dahil ediliyor.
Yönetim Planı İstisna Yaratabilir mi?
Uygulamada tek istisna, apartmanın yönetim planı. Yönetim planında açık ve net bir şekilde giriş veya eksi katların belirli giderlerden muaf tutulacağı yazıyorsa, bu düzenleme bağlayıcı olabiliyor.
Örneğin;
- Yönetim planında “Giriş kat daireleri asansör giderlerine katılmaz” şeklinde açık bir hüküm varsa, bu uygulanabiliyor.
Ancak;
- Yönetim planında böyle bir hüküm yoksa
- Sonradan alınan bir kat malikleri kararıyla muafiyet getirilmişse
bu uygulamalar hukuken geçerli sayılmıyor.
Yargı Kararları Ne Yönde?
Yargıtay’ın yerleşik kararlarında da bu konuya net şekilde değiniliyor. Yargıtay, asansör giderlerinin ortak gider olduğu, giriş ve eksi katlarda bulunan bağımsız bölümlerin de bu giderlere katılmak zorunda olduğu yönünde kararlar veriyor.
Uygulamada En Sık Yapılan Hata
Site ve apartmanlarda en sık karşılaşılan hatalardan biri, “kullanmayan ödemez” anlayışıyla hareket edilmesi. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak giderlerin paylaşımında kullanım değil, ortak alan niteliği esas alınıyor.
Yürürlükteki mevzuata göre:
- Giriş ve eksi katta oturanlar ortak giderlerden muaf değil
- Asansör giderleri ortak gider kapsamında değerlendiriliyor
- Muafiyet ancak yönetim planında açık bir hüküm varsa mümkün
- Aksi uygulamalar hukuki uyuşmazlıklara yol açabiliyor
Uzmanlar, apartmanlarda yaşanan anlaşmazlıkların önüne geçmek için gider paylaşımında kanun hükümleri ve yönetim planlarının esas alınması gerektiğine dikkat çekiyor.
Parya Subaşı