Türkiye konut piyasasının 2025 yılına ait görünümü netleşti. Merkez Bankası verileri, hem fiyat seviyelerinde hem de artış hızlarında dikkat çekici bir değişime işaret ediyor. 2024 yılında metrekare satış fiyatı 40 bin TL’nin üzerine çıkan il sayısı yalnızca 3 iken, 2025 sonunda bu rakam 10’a yükseldi. Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda ortalama yüzde 29 artarken, 14 ilde artış oranı yüzde 36 ve üzerini gördü. Bu illerin büyük bölümünün, bir önceki yıl konut fiyatlarının görece düşük seyrettiği şehirler olması dikkat çekti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı Aralık 2025 Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, endeks aylık bazda yüzde 0,2 yükseldi. Yıllık artış yüzde 29 olarak kaydedilirken, enflasyon etkisi dikkate alındığında konut fiyatlarında reel olarak yaklaşık yüzde 1,4’lük bir gerileme yaşandı. Bu durum, nominal artışlara rağmen konutun yatırım aracı olarak reel kazancının sınırlı kaldığını ortaya koydu.
Merkez Bankası’nın Elektronik Veri Dağıtım Sistemi (EVDS) üzerinden yapılan iller bazlı inceleme ise piyasadaki asıl hareketliliğin bölgesel farklılıklardan kaynaklandığını gösterdi.
2025 yılını metrekare satış fiyatı 40 bin TL’nin üzerinde kapatan ve Türkiye’nin en pahalı konut piyasasına sahip 10 ili şu şekilde sıralandı:
Muğla: 76.698 TL
İstanbul: 74.152 TL
Antalya: 50.379 TL
İzmir: 49.584 TL
Çanakkale: 47.222 TL
Aydın: 44.319 TL
Balıkesir: 42.755 TL
Ankara: 41.274 TL
Edirne: 41.204 TL
Bartın: 40.323 TL
Listenin üst sıralarında turizm potansiyeli yüksek şehirler ve büyük metropoller yer alırken, Çanakkale, Edirne ve Bartın gibi illerin ilk 10’a girmesi dikkat çekti. 2024’te yalnızca Muğla, İstanbul ve İzmir 40 bin TL barajını aşmıştı. Bir yıl içinde bu sayının 10’a çıkması, konut fiyatlarındaki yükselişin artık çok daha geniş bir coğrafyaya yayıldığını gösterdi.
2025’te fiyat artış hızının en yüksek olduğu iller ise çoğunlukla Doğu ve Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nden çıktı. En hızlı yükseliş kaydedilen şehirler ve metrekare fiyatları şöyle oldu:
Muş: 25.806 TL (%58,64)
Diyarbakır: 33.096 TL (%53,70)
Batman: 26.000 TL (%44,85)
Elâzığ: 26.061 TL (%42,68)
Siirt: 22.727 TL (%40,69)
Bolu: 37.500 TL (%40,62)
Iğdır: 27.639 TL (%39,82)
Kırıkkale: 25.969 TL (%38,85)
Ankara: 41.272 TL (%38,67)
Sivas: 27.397 TL (%38,30)
Rize: 35.938 TL (%38,28)
Kayseri: 25.970 TL (%37,33)
Bingöl: 24.898 TL (%36,92)
Mardin: 20.226 TL (%36,63)
Bu tablo, fiyat artışlarının yalnızca büyükşehirlerle sınırlı kalmadığını, özellikle Anadolu şehirlerinde daha sert yükselişler yaşandığını ortaya koydu. Ankara ve Bolu gibi şehirlerin de artış hızında üst sıralarda yer alması, iç bölgelerde talebin güçlendiğine işaret etti.
Öte yandan Muş, Batman, Siirt, Elâzığ, Kırıkkale, Kayseri, Bingöl ve Mardin gibi illerde metrekare fiyatları yüksek artış oranlarına rağmen hâlâ 26 bin TL seviyesinin altında kaldı. Bu durum, 2025 yılında “fiyatı düşük kalan şehirlerin” yatırım açısından daha hızlı prim yaptığını ve makasın kademeli olarak kapandığını gösterdi.
Genel tabloya bakıldığında 2025, Türkiye konut piyasasında iki önemli gerçeği ortaya çıkardı:
Birincisi, yüksek fiyatlı illerin sayısı hızla artıyor.
İkincisi ise uzun süre düşük fiyat bandında kalan şehirler, artık çok daha hızlı bir değerlenme sürecine girmiş durumda.
Bu da önümüzdeki dönemde konut piyasasında bölgesel fiyat farklarının daha dengeli bir yapıya doğru ilerleyebileceğine işaret ediyor.