Tapuda “Gerçek Beyan” dönemi başladı, 2026 ile konut satışlarında yeni sistem devrede

Gayrimenkul sektöründe 2026 yılıyla birlikte tarihi bir dönüşüm başladı. Konut satışlarında yıllardır süren “tapuda düşük bedel gösterme” uygulaması sona erdi. Artık satışı yapılan tüm taşınmazlar, gerçek satış bedeli üzerinden tapuya beyan edilecek ve tapu harcı da bu tutar üzerinden hesaplanacak.

Böylece devletin vergi kaybının önüne geçilmesi, piyasanın şeffaflaşması ve hem alıcı hem de satıcı açısından hukuki risklerin ortadan kalkması hedefleniyor.

Yeni sistemle birlikte tapu masrafları:

• Satış bedelinin %4’ü (alıcı + satıcı toplamı)

• Her işlem için ayrıca 6.681 TL döner sermaye ücreti

olarak uygulanmaya başladı.

Şubat’ta “e-Devlet Üzerinden Yetki” Zorunlu Oluyor

Şubat 2026 itibarıyla ikinci büyük düzenleme daha hayata geçiyor.

Buna göre:

• Konutunu satılığa çıkaran mülk sahibi,

• Emlakçıya e-Devlet üzerinden resmi yetki vermek zorunda olacak.

• Yetkisi olmayan emlakçı, o mülk için ilan giremeyecek.

• Yetkisiz “satılık” ilanlar ilan sitelerinde yayınlanamayacak.

Bu uygulama sayesinde:

• Kayıt dışı emlakçılık,

• Sahte ilanlar,

• Kaparo dolandırıcılığı,

• Fiyat kirliliği

gibi uzun süredir sektörü sarsan sorunların büyük ölçüde önüne geçilecek.

“Tapuda Şeffaflık, Piyasanın Sağlıklı Okunması İçin Şart”

Adrese Gayrimenkul Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, yeni sistemin önemini şu sözlerle değerlendirdi:

“Tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığı kısa vadede cazip gibi görünse de uzun vadede ciddi vergi ve hukuki riskler doğuruyordu. Gerçek satış bedeli ile tapu beyanı arasındaki fark, ileride yapılacak bir denetimde alıcıyı da satıcıyı da zor durumda bırakabiliyor. Ayrıca bu durum, Türkiye’de konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı oluşmasını da engelliyordu.”

Hiçdurmaz, şeffaf tapu beyanının yalnızca bir vergi meselesi değil, aynı zamanda piyasanın doğru okunabilmesi açısından da kritik olduğunu vurguladı.

Yetkisiz İlan Dönemi Bitiyor

Yetkisiz ilanların sektörde ciddi bir güven sorunu yarattığını belirten Hiçdurmaz:

“Aynı konutun farklı fiyatlarla, farklı kişiler tarafından ilan sitelerinde yer alması hem alıcıyı güvensizliğe sürüklüyor hem de satıcının mülkünün değerini bozuyor. Yetki belgesi zorunluluğu piyasayı kilitlemek için değil, tam tersine düzenlemek için geliyor.”

Elektronik ortamda ilan doğrulama sistemi sayesinde:

• Tapu kayıtları ile ilanlar entegre olacak,

• Sahte ilanlar engellenecek,

• Dolandırıcılık riski ciddi şekilde azalacak.

Tapu Masrafları Nasıl Değişti? (Örnek Tablo)

Yeni sistemle birlikte tapu masrafı ciddi şekilde artmış olsa da, hukuki ve mali riskler tamamen ortadan kalkıyor.

%4 Yerine %2 + %2 Uygulaması Yaygınlaşabilir

Selçuk Hiçdurmaz, tapu masraflarının paylaşımında da değişiklik olabileceğini belirtti:

“Eskiden bazen %4’ün tamamını alıcı ödüyordu. Ancak artık rakamlar büyüdüğü için %2 alıcı + %2 satıcı uygulamasını daha sık göreceğiz.”

İstanbul’un Hareketli İlçelerinde Tapu Masrafları (Örnek)

Yeni Dönemin Kazanımları

Yeni sistemle birlikte:

• Devletin vergi kaybı önlenecek

• Tapuda şeffaflık sağlanacak

• Sahte ilan ve dolandırıcılık bitecek

• Konut fiyat istatistikleri gerçekçi olacak

• Alıcı ve satıcının hukuki riski ortadan kalkacak