NBIM, Küresel Sermaye Akımları ve Türkiye Gayrimenkul Perspektifi
Bu makale, dünyanın en büyük egemen varlık fonu olan Norges Bank Investment Management’ın
(NBIM) 2025 yılı finansal performansını, küresel sermaye akımları ve gelişen piyasalar bağlamında ele
almaktadır. Çalışmada özellikle NBIM’in Türkiye’de artan hisse senedi yatırımları ile gayrimenkul ve
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’na (GYO) yönelik sınırlı pozisyonu incelenmektedir. 2026 yılı için
beklenen makroekonomik normalleşme süreci doğrultusunda, Türk gayrimenkul varlıkları ve GYO’larda
oluşabilecek yeniden fiyatlama potansiyeli değerlendirilmektedir.
1. Giriş – Küresel Piyasalar, NBIM Stratejisi ve Türkiye Pozisyonu
2025 yılı, teknoloji hisseleri öncülüğünde güçlü bir küresel ralliye sahne olurken; tahvil ve fiziki
gayrimenkul gibi geleneksel varlık sınıfları, uzun süreli sıkı para politikaları nedeniyle baskı altında
kalmıştır. Bu süreçte NBIM, toplam varlık büyüklüğünü 2 trilyon ABD dolarının üzerine taşımış ve eş
zamanlı olarak gelişen piyasalardaki pozisyonunu derinleştirmiştir. Türkiye, NBIM’in portföyünde yer
alan şirket sayısının 47’den 79’a yükselmesiyle bu stratejinin öne çıkan örneklerinden biri olmuştur.
2. NBIM 2025 Performans Analizi – Küresel Getiriler ve Varlık Dağılımı
NBIM, 2025 yılında hisse senedi portföyünde %19,3 getiri elde etmiş; bu performansın ana kaynağı ABD
merkezli teknoloji devleri olmuştur. Buna karşın portföyün yaklaşık %26,5’ini oluşturan tahvil
yatırımlarının zayıf performansı nedeniyle fonun toplam getirisi %15,1 seviyesinde kalmıştır.
3. Karşılaştırmalı Varlık Performansı – Fırsat Maliyeti Analizi (2025)
4. Küresel Fonlar Neden Türkiye GYO’larına Geç Girer?
Küresel kurumsal yatırımcılar, Türkiye GYO’larına genellikle gecikmeli olarak girmekte; değerlemelerden
ziyade makroekonomik teyitleri önceliklendirmektedir. Faiz politikaları, CDS seviyeleri, döviz oynaklığı ve piyasa derinliği bu gecikmenin temel nedenleridir.
5. NBIM Yatırım Davranışı – Erken Alfa mı, Geç İstikrar mı?
NBIM, tarihsel olarak erken dönem yüksek getiri arayışındansa sermaye korunumu ve uzun vadeli
istikrarı tercih etmektedir. 2025 yılında GYO’lardan uzak durmak rasyonel bir makro tercih iken, bu
yaklaşımın 2026 boyunca sürdürülmesi yeniden fiyatlama sürecinin ilk aşamasının kaçırılmasına neden
olabilir.
6. Hangi Türkiye GYO’ları Kurumsal Yatırımcı Standartlarına Yakın?
Türkiye’de faaliyet gösteren GYO’ların tamamı küresel fonların kurumsal standartlarını
karşılamamaktadır. Kurumsal yönetim, şeffaflık, döviz bazlı kira gelirleri ve bilanço disiplini bu alandaki
temel belirleyicilerdir.
7. Sonuç – 2026 İçin Stratejik Değerlendirme
Küresel yatırımcılar açısından Türkiye GYO’ları, 2026 yılında geniş tabanlı bir yatırım aracı olmaktan
ziyade seçici bir yeniden fiyatlama fırsatı sunmaktadır. Erken dönemde pozisyon alan yerel ve fırsatçı
sermaye daha yüksek getiri potansiyeline sahipken, NBIM gibi büyük fonların piyasaya daha geç ve
düşük oynaklık dönemlerinde girmesi olasıdır.
Global Capital Flows and Asset Management
Strategies: NBIM’s Turkey Investments and Real
Estate Outlook (2025–2026)
Abstract – NBIM, Global Capital Flows and Turkey Real Estate Perspective
This article analyzes the 2025 financial performance of Norges Bank Investment Management (NBIM),
the world’s largest sovereign wealth fund, within the framework of global capital flows and emerging
market allocation strategies. Particular emphasis is placed on NBIM’s expanding exposure to Turkey and
its deliberate underweight position in real estate and Real Estate Investment Trusts (REITs). Based on
macroeconomic normalization expectations for 2026, the study evaluates the potential repricing
opportunity in Turkish real estate assets and REITs.
1. Introduction – Global Markets, NBIM Strategy and Turkey Exposure
The year 2025 was dominated by a technology-led equity rally, while traditional asset classes—
particularly bonds and physical real estate—remained under pressure due to prolonged restrictive
monetary policies. During this period, NBIM expanded its total assets beyond USD 2 trillion and
simultaneously deepened its exposure to emerging markets. Turkey emerged as a notable beneficiary
of this strategy, as NBIM increased the number of Turkish companies in its portfolio from 47 to 79.
2. NBIM 2025 Performance Analysis – Global Returns and Asset Allocation
In 2025, NBIM achieved a 19.3% return on its equity portfolio, driven mainly by U.S. technology leaders
such as Nvidia, Microsoft, and Apple. However, due to the underperformance of fixed-income assets,
which represent approximately 26.5% of the portfolio, total fund return was limited to 15.1%.
3. Comparative Asset Performance – Opportunity Cost Analysis (2025)
4. Why Global Funds Are Likely to Be Late to Turkish REITs
Global institutional investors typically enter Turkish REITs with a delay, prioritizing macro confirmation
over valuation-based anticipation. High sensitivity to interest rates, CDS levels, FX volatility, and liquidity
constraints leads to conservative timing decisions.
5. NBIM Investment Behavior – Early Alpha vs. Late Stability
NBIM historically favors capital preservation and long-term stability over early-cycle alpha generation.
While avoiding REITs in 2025 was macro-rational, maintaining the same stance throughout 2026 could
result in missing the initial repricing phase.
6. Which Turkish REITs Could Meet Global Institutional Standards?
Only a limited subset of Turkish REITs meet the governance, transparency, and cash-flow criteria
required by large sovereign wealth funds.
7. Conclusion – Strategic Implications for 2026
For global investors, Turkish REITs in 2026 represent a selective repricing opportunity rather than a
broad market trade. Early positioning may favor local and opportunistic capital, while large global funds
such as NBIM are more likely to enter at later, lower-volatility stages.