ENFLASYONİST ORTAMDA GAYRİMENKUL ALINIR MI ?

Enflasyon artarken gelirlerin aynı oranda artmaması durumunda, bireyler çok ihtiyaç duydukları ve kendileri için öncelikli önem arz eden mal ve hizmetlere yönelmeye başlarlar ki bu da devletin enflasyonla mücadelesi için almakta olduğu tedbirlerin sebebini oluşturur.

Bu noktada Maslow un ihtiyaçlar Hiyerarşisi teorisinden de bahsetmek gerekir ki bu teoriye göre en temel ihtiyaçlar yaşamını devam ettirebilmek için gerekli olan Fizyolojik ihtiyaçlardır. Bunlar kısaca Yeme, İçme, Barınma ve Uyku olarak özetlenebilir.

                                   MASLOW ‘un İhtiyaçlar Hiyerarşisi Teorisi Piramidi

Fizyoljik İhtiyaçları karşılayan Bireylerin, piramidin 2.basamağında bulunan ihtiyaçlarını da karşılamak isteğinde olacağı gerçeğinden yola çıkarsak 2. Basamakta bulunan İş, Ahlak, Aile ,Sağlık ,Huzur gibi gerekli olan GÜVENLİK ihtiyaçlarıdır.

Enflasyon sebebiyle geliri azalan bireyler 2.temel basamaktaki ihtiyaçlarını karşılayamaması durumunda bir refah kaybını hissetmeye ve mutsuzluk hissetmeye çalışacakları bir gerçektir.

Gelirlerini sadece Fizyolojik ihtiyaçlarını karşılamaya ayırdıkları sürece piramidin diğer basamaklarındaki ihtiyaçlarını ertelemeye başlarlar. Bu erteleme sürekli hale geldikçe toplumun genel kültürel yapısında da bozulmalar baş göstermeye başlar. 

Enflasyondan bahsetmişken Faizden de bahsetmek gerekmektedir. Çünkü Faiz Paranın Zaman sürecindeki değeridir. Enflasyonist ortamda parası olanın bir mal almak yerine bu ihtiyacını ertelemesi sebebiyle gelecekte aynı malı alabilmesi için aldığı ödüldür. Harcamadan vazgeçmenin ödülüdür. Enflasyon ile Faiz arasında paralel bir ilişki vardır. Burada belirleyici olan sebeptir yani enflasyondur. Faiz onun sonucudur.

Enflasyon üzerine yapılan araştırmalar göstermiştir ki Enflasyon sebep, Faiz Sonuçtur. Yani enflasyon ne kadar yüksekse bireylerin enflasyonu talep yoluyla yükseltmemesi için faizi yükselterek harcamadan vazgeçirmek gerekir. Enflasyonlu ortamda Gelir Dağılımı da bozulur. Yani her kesim Enflasyondan aynı ölçüde etkilenmez. Enflasyon hızındaki artış, kişilerin zaten azalan gelirlerini malların gelecekteki fiyatının daha yüksek olacağı tahminine dayanarak bugünden ihtiyaç duymadığı malları da almaya yönelterek fiyat artış sarmalının oluşmasına sebep olur. Arzı yani üretimi arttırmadan bu sarmaldan çıkmanın yolu da yoktur.

Geliri düşen toplumlarda tasarruf edilebilecek gelir de azalacağı için para kıt bir kaynak durumuna gelecektir. Bankalar, Paranın kıtlaşmasının sonucu olarak ta piyasadan para toplayabilmek için mevduat faiz oranlarını, paraya ihtiyacı olanlara verdiği kredi faiz oranlarını yükseltmektedir. Mevduat ve kredi faizleri arasındaki fark ta Bankaların karlarının bir kısmını oluşturmaktadır. Bilinmesi gerekir ki faiz oranını belirleyen Bankalar değil piyasadır. Burada Özkaynak karlılığından da bahsetmek gerekir ancak konuyu dağıtmamak için bahsetmeyeceğim. Basit anlamda Piyasayı da sayısız mevduat sahibi ve kredi ihtiyacı olanlar oluşturduğundan Bankalar sadece piyasayı düzenleyici, işleyişini sağlayıcı durumundadır.

Yukarıda belirttiğim gibi yüksek enflasyon kredi faiz oranlarının yükselmesine neden olur. Bu durum Gayrimenkul almak için kredi kullanmak isteyenlerin ödemelerinde hatta krediye ulaşmada bile zorluk yaşamasına sebep olur. Kredi ile konut alımında azalma olmasının da sebebi budur. Hem kredi faiz oranlarının artması hem Gayrimenkulün fiyatının artması durumunda kredi taksitlerinin artacak olması da gayrimenkule olan talebi düşürücü etki yapacaktır. Gelirin düşmesi sebebiyle de talepte azalma olacağı gerçeği unutulmamalıdır. Bir süre sonra gayrimenkul fiyatlarında düşüş beklenmesi Fiyat Talep kanunu gereğidir. Talebin az olması durumunda fiyat ta normal şartlarda düşecektir. İstisnai olarak Hem Gayrimenkul fiyatının artması hem faizlerin artması durumunun sebeplerinden 1.si inşaat malzeme maliyetlerinin yüksek olması  2.si ülkedeki kayıt dışı gelirin çok olmasıdır. Ülkemizde 2si de mevcuttur.

Konut almaya gücü yetmeyenler kiralama yöntemini seçerek barınma ihtiyacını karşılamaya yönelir ki bu durumda ülkedeki konut arzının yeterli olması fiyatların durağan seyretmesi için önemlidir. Ülkeye içeriden veya dışarıdan hızlı göçler kira fiyatlarının yükselmesine sebep olacaktır. Kiraların artması ve amortisman sürelerinin kısalması, konut fiyatlarının artmasına da sebep olan bir diğer etmendir.

Peki Beğendiğiniz ve fiyatının da uygun olduğun düşündüğünüz konutu satın almak için konut kredisi kullanmak cazip midir? Faiz oranlarının düşmesini mi beklemek gerekir?  konusuna gelecek olursak;

Cevap net olarak krediyle satın almak uygundur olacaktır.

Bu cevabın sebebine gelecek olursak Konut kredileri sabit faizlidir ve ödeme vadesince değişiklik, kullanan aleyhine yapılamaz. Uzun vadeli konut kredisi alan tüketicilerin taksitleri sabit olacağından gelir taksit oranındaki payı da gittikçe düşücektir. Konutun değerinde enflasyon sebebiyle zamanla artış olurken gelirden ayrılan pay azalacaktır.

Ayrıca, Faiz oranlarının sürekli yüksek seyretmeyeceği de göz önüne alındığında faizlerin düştüğü dönemde eğer taksitler devam ediyorsa faiz yapılandırmasına giderek daha düşük faizle ödeme imkanına da kavuşacaktır. Faizlerin düştüğü dönemde bu kez ertelenen ihtiyaçlar sebebiyle talep artacağı için Gayrimenkul fiyatlarının artacağı bir gerçektir.

Bankalar da tam bu sebeple uzun vadeli kredi riskine girmek istemedikleri için müşteri profilinde seçici olmaya çalışarak konut kredisi konusunda isteksiz davranırlar.

Enflasyon ortamında Gayrimenkule yatırım yapan kazanır denmesinin sebebi budur. Tekrar Baştaki teoriye dönecek olursak Barınma bir ihtiyaçtır ve sonsuza kadar bu ihtiyaç devam edecektir. Geometrik şekilde çoğalan nüfusa aritmetik artan Gayrimenkul arzının yetişmesi mümkün değildir

Gayrimenkul Alın Karlı Çıkın.